زمین و مسکن

دست هايي كه خدمت ميكنند , مقدس تر از لب هايي هستند كه دعا ميخوانند

بررسي عوامل موثر بر بازار مسكن در ايران

نوسانات بازار مسکن تحت تاثير ساختار کلان اقتصادي کشور از مدل خاصي پيروي مي کند. اين مدل در سه دهه گذشته که الگوي اقتصاد کشور برمبناي درآمد نفت شکل گرفته و از طرف ديگر ساختار سکونتي از قالب روستايي به شهري تبديل شده است، به طور نسبي روند ثابت و معيني بر تحولات قيمت، توليد و سرمايه گذاري در بخش مسکن حاکم کرده است.

مطابق اين الگو قيمت مسکن در يک دوره سه الي چهارساله از ثبات نسبي برخوردار مي شود و تا حدودي عرضه بر تقاضا تفوق مي يابد و بر بازار معاملات و سرمايه گذاري حاکم مي شود. بعد از طي اين دوره ابتدا در شهر تهران (به عنوان شهر پيشتاز) و به دنبال آن در ساير شهرهاي بزرگ تقاضاي توده وار و غيرطبيعي، وارد بخش مي شود. چون عرضه مسکن در کوتاه مدت نمي تواند پاسخگوي اين تقاضا باشد، قيمت مسکن به صورت جهش وار افزايش مي يابد تا در آن قيمت مازاد تقاضا بر عرضه از بين برود. به دنبال آن افزايش دفعي در توليد و سرمايه گذاري اتفاق مي افتد. اين حالت همزمان با فروکش کردن تقاضا و ثبات قيمت ها به علت چسبندگي آن به سمت پايين است. اين وضعيت ادامه مي يابد تا سيکل ديگر در دوره زماني بعد يعني حدود سه الي چهار سال ديگر اتفاق بيفتد.

در اين مقاله روند و تحولات قيمت مسکن و عوامل موثر بر آن بررسي شده اند. از جمله مهمترين نتايج، مشخص کردن روند پلکاني قيمت مسکن، اثر نقدينگي بر افزايش قيمت و برابري کلي افزايش قيمت مسکن در طول زمان با ساير قيمت ها است.

 

1-     جايگاه بخش مسكن در اقتصاد ملي

نخست جايگاه بخش مسکن را به عنوان يکي از بخش هاي عمده اقتصادي و ارتباط و پيوند آن را با اقتصاد کلان کشور مي پردازيم. طي هر سال حدود ۲۰ الي ۳۰ درصد از سرمايه ثابت کشور در بخش مسکن ايجاد  مي شود و به طور ميانگين به همين نسبت از نقدينگي کل کشور در بخش مسکن مصرف مي شود.              سهم مسکن از اشتغال کشور به ۱۱ درصد بالغ مي شود. لذا بخش مسکن رابطه تنگاتنگ و وسيعي با ساير بخش هاي اقتصادي دارد و از تحولات ساير بخش ها تاثير مي پذيرد و خود بر آنها اثر قطعي مي گذارد.

 

 

 

2-     ويژگي هاي ساختاري بخش مسکن

براي تحليل بازار مسکن لازم است به سه ويژگي عمده و ساختاري اين بازار اشاره کنيم. اين سه ويژگي عبارتند از :

1.   رشد پلکاني قيمت مسکن

2.   وجود نوسانات ادواري شديد در توليد مسکن

3.   سهم بالا در سبد هزينه خانوار

قيمت مسکن برخلاف تورم از يک روند فزاينده و خطي برخوردار نيست، بلکه منحني آن داراي يک روند پلکاني است که حول محور تورم نوسان مي يابد. نمودار روند اين قيمت را به خوبي نشان مي دهد. همان گونه که در اين نمودار ملاحظه مي شود، بر مبناي عدد ۱۰۰ براي هر دو شاخص تورم و قيمت مسکن در سال ۱۳۶۹، شاخص قيمت مسکن تا سال ۱۳۷۴ يک روند تقريباً افقي را طي مي کند و سپس در سال ۱۳۷۴ و ۱۳۷۵ با يک حالت جهشي افزايش مي يابد و نزديک به شاخص تورم متوقف مي شود. بار ديگر از سال ۱۳۷۶ به حالت افقي درمي آيد و تا سال ۱۳۷۹ شاخص آن ثابت مي ماند اما هنوز فاصله قابل توجهي با شاخص تورم دارد تا اينکه از اين سال رشد جهشي اين شاخص بار ديگر آغاز مي شود. اين بار تا سال ۱۳۸۲ ادامه مي يابد و از شاخص تورم نيز فراتر مي رود تا اينکه پس از اشباع قيمت هاي مسکن، روند افقي آغاز و تا سال ۱۳۸۴ ادامه مي يابد و همان گونه که ملاحظه مي شود در پايان اين سال شاخص قيمت مسکن به حدود ۱۴۴۰ و شاخص تورم به عدد ۱۶۸۰ بالغ شده است. يعني شاخص قيمت مسکن نزديک به ۲۵۰ واحد از شاخص تورم عقب مانده است. آنچه در سال ۱۳۸۵ اتفاق افتاده در واقع جبران اين عقب افتادگي است و همان گونه که ملاحظه مي شود اين دو شاخص در پايان سال ۱۳۸۵ مقارن يکديگر مي شوند.

به هرحال اين نمودار به خوبي الگوي تغييرات قيمت مسکن برمبناي تورم را نشان مي دهد. نتيجه مهم آن تبعيت شاخص قيمت مسکن از شاخص تورم، لکن با يک الگوي متفاوت و پلکاني است، به طوري که در بلندمدت شاخص تورم و شاخص قيمت مسکن به طور تقريبي با يکديگر برابر مي شوند.

الگوي تغييرات قيمتي، موضوع بسيار مهم در تحليل بازار مسکن است که علت ها و عوامل آن به طوري که در ادامه به آن خواهيم پرداخت، در ساختار اقتصادي کلان کشور ريشه دارد، ولي آنچه مهم است اينکه اين الگو و شوک هاي ناشي از آن، هم بر تقاضاي موثر خانوار اثرات مخرب دارد و هم موجب نوسانات ادواري شديد در توليد مسکن مي شود. به طوري که در سال هايي که نمودار قيمتي به صورت افقي است، توليد نيز به شدت کاهش يافته است. اين کاهش موجب کاهش عرضه و در نتيجه تشديد افزايش قيمت در دوره رونق قيمت         مي شود.

نمودار 1 : مقايسه روند قيمت مسكن و تورم در تهران

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

موضوع ديگر که به عنوان ويژگي ساختاري بخش مسکن قابل ذکر است، سهم بالاي هزينه مسکن در سبد هزينه خانوار است. ميانگين هزينه مسکن در سبد هزينه خانوار به حدود ۳۰ درصد بالغ مي شود. اين سهم براي گروه هاي کم درآمد به طور ميانگين تا حدود ۴۰ درصد نيز افزايش مي يابد. با وجود اين سهم حتي تغييرات اندک آن مي تواند فشار قابل ملاحظه يي بر سبد هزينه خانوار تحميل کند. به طوري که ۲۰ يا ۳۰ درصد افزايش قيمت مسکن طي يک سال را براي بسياري از اقشار جامعه غيرقابل تحمل مي کند.

 

3-     عوامل موثر بر بازار مسکن

به طور کلي عوامل موثر بر بازار مسکن مانند ساير بازارها به دو بخش عوامل سمت تقاضا و عوامل سمت عرضه تقسيم مي شوند ولي موضوع متفاوت در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا است. در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا خود به دو دسته تقسيم مي شوند؛

الف) تقاضاي واقعي مسکن (تقاضاي ناشي از نياز خانوار)

ب) تقاضاي سرمايه اي (تقاضاي مسکن براي حفظ ارزش دارايي)

آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات ساير بخش هاي اقتصادي متفاوت مي کند و موجب شکل گرفتن الگوي متفاوت تغيير قيمت مي شود تقاضاي سرمايه يي مسکن است. بر اين اساس لازم است اين تقاضا بيشتر تجزيه و تحليل شود. اغلب خانوارها در سبد دارايي خود اقلامي را براي آتيه نگهداري مي کنند. اين اقلام عبارتند از؛ زمين و مسکن، طلا، ارز، بازار سرمايه (اوراق بهادار)، سپرده هاي غيرديداري (سپرده هاي مدت دار)، ساير دارايي ها (اتومبيل، تلفن همراه و مانند اينها). افزايش نقدينگي در جامعه به طور مستقيم بر ترکيب اين دارايي اثر مي گذارد. بررسي چگونگي اين اثر رمز اصلي تحولات قيمتي بخش مسکن را نشان خواهد داد.          در ايران به ويژه طي سه دهه گذشته به علت افزايش بيش از حد نقدينگي، خصلت سرمايه يي مسکن همواره موجب تشديد نوسانات اين بازار شده است.

 

 

 

 

 

 

جدول شماره 1 ارتباط بين نوسانات ادواري قيمت مسکن با ورود نقدينگي به بخش مسکن را نشان مي دهد. بخش مسکن در غياب بازار سرمايه ۲۰ الي ۳۰ درصد نقدينگي جامعه را به خود اختصاص داده است. با توجه به تفکيک تقاضاي اشاره شده، اين نقدينگي قابل تقسيم به تقاضاي مصرفي و سرمايه يي است. در سه دهه گذشته حدود ۳۴ درصد از نقدينگي وارد شده به بخش مسکن به انگيزه تقاضاي سرمايه و ۶۶ درصد با هدف ارضاي نيازهاي مصرفي وارد بازار مسکن شده است.

ورود نقدينگي با انگيزه سرمايه يي مطابق جدول شماره ۲ به طور دقيق با دوره هاي جهشي افزايش قيمت مسکن منطبق است. مقايسه روند تحول نقدينگي کل بخش مسکن، نقدينگي مربوط به تقاضاي سرمايه و مصرفي نشان مي دهد تقاضاي مصرفي با يک روند ملايم و همواره فزاينده مواجه بوده است.

در مقابل ادوار رکود و رونق در بخش مسکن مربوط به تقاضاي سرمايه يي بوده است. در مجموع در شرايطي که در سطح اقتصاد کلان کشور، سياست افزايش حجم نقدينگي اجرا مي شود و بازار سرمايه کاملي نيز براي جذب آن وجود ندارد، بخش مسکن توانسته است به لحاظ ويژگي هاي خود تا حد قابل ملاحظه اي بکاهد.

به عبارت ديگر بخش مسکن در کنار نوسانات و تغييرات در متغيرهاي درون بخشي، همواره با يک معضل فرابخشي مواجه بوده است و آن آثار ناشي از افزايش حجم نقدينگي است که بخش عمده آن به صورت تقاضاي سرمايه اي وارد بازار مسکن مي شود و آثار تورمي ايجاد مي کند. انتظارات و قيمت هاي انتظاري در بازار مسکن و تعيين سطح قيمت ها بسيار موثر است.

تحولات نرخ ارز و سهام از ديگر عواملي است که بخش مسکن از آن متاثر مي شود. به طور مثال انتظارات ناشي از کاهش قيمت ارز يا سهام موجب خروج سرمايه هاي فعال در فعاليت هاي مربوط به معاملات ارز و سهام و حرکت آن به سمت بخش مسکن و بالعکس مي شود. فقدان کارآمدي نظام بانکي در جذب سپرده هاي بلندمدت موجب حرکت اين سپرده ها به سمت بازار زمين و مسکن و افزايش قيمت اين بازار مي شود.

بر اساس اطلاعات موجود در شهر تهران پس از آخرين جهش شديد قيمت مسكن در سال ۱۳۸۵ تا كنون، بهاي مسکن بعضا" تا حدود 50 درصد افزايش داشته است که در اين قسمت به تحليل عوامل موثر بر اين افزايش مي پردازيم.

الف) افزايش تقاضاي مصرفي؛ از آنجا که اين تقاضا تابع توان پرداخت (درآمد) خانوارهاي نيازمند مسکن است و اين درآمدها افزايش محسوسي نداشته است، به نظر نمي رسد درآمدها در افزايش قيمت طي سالهاي  اخير نقش موثري ايفا کرده باشد.

ب) افزايش ناشي از مشکلات ساختاري اقتصاد؛ با توجه به مباحث مطرح شده در قسمت نخست، تحولات بخش مسکن از ديدگاه عوامل ذيل قابل تبيين هستند.

­   طولاني شدن و تعميق دوره رکود قبلي (سال هاي ۱۳۸۱ الي 1384) و عقب ماندن شاخص بهاي مسکن از شاخص تورم. رکود قبلي بخش مسکن از سال ۱۳۸۱ آغاز شد و به مدت چهار سال تداوم يافت. بر اين اساس در مقطع پاياني سال ۱۳۸۴ شاخص قيمت مسکن از شاخص تورم عقب تر بوده است (در پايان سال ۱۳۸۴ شاخص تورم به حدود ۱۷۰۰ رسيده در حالي که شاخص قيمت مسکن تهران در حدود ۱۴۳۰ قرار داشته است).

­   تداوم دوره رکود در بازار سرمايه و رها شدن نقدينگي از اين بازار. طبق گزارش هاي سازمان بورس، ميزان افت سرمايه گذاري در اين بازار رابطه معناداري با بحران در بازار مسكن دارد. نمونه بارز اين مساله را مي توان در سال 1385 مشاهده كرد. در اين سال بازار بورس با ۳۵ درصد بازدهي منفي مواجه بوده است و در پي آن رشد چشمگير قيمت مسكن در تهران بوقوع پيوست.

­   جذب نشدن نقدينگي مازاد جامعه توسط ساير بازارها مانند طلا، سکه، ارز، اتومبيل و نظير اينها           طي سال هاي اخير و حتي خروج نقدينگي از اين بازارها.

­   کاهش تقاضا براي توليد مسکن (صدور پروانه هاي ساختماني) كه در نتيجه موجب کاهش عرضه شده است.

­   تاخير در شروع برنامه هاي تامين مسکن به علت تاخير در تخصيص اعتبارات مصوب مربوط.

­   سياست مبارزه با قاچاق کالا و ارز و عدم جذب نقدينگي توسط اقتصاد زيرزميني.

­   افزايش ناگهاني و شديد قيمت نهاده هاي توليد مسکن به ويژه فولاد، سيمان، دستمزد و مجوزهاي قانوني در سال جاري که به مثابه عامل اوليه و شوک دهنده عمل کرده است.

­   تداوم رشد نقدينگي طي سال هاي به طوريكه طي سالهاي اخير نقدينگي به طور متوسط سالانه بيش از ۳۰ درصد رشد داشته است.

­   وابستگي درآمدي برخي از دستگاه هاي اجرايي به ساخت و سازهاي مسکوني موجب شده است، سازمان ها به جاي ماليات بر مصرف به علت سهل الوصول بودن، اخذ ماليات بر توليد را انتخاب         کرده اند. نمونه بارز اين ادعا درباره شهرداري ها صادق است که به جاي تامين درآمدهاي خود از محل هايي همچون عوارض نوسازي و مانند آن، منبع اصلي درآمدشان عوارض پروانه، تراکم، پايان کار و مانند اينها است.

در مجموع بايد اذعان کرد از دو عامل اصلي تورم يعني فشار ناشي از هزينه (عرضه) و فشار ناشي از تقاضا در افزايش اخير قيمت ها، فشار ناشي از هزينه به عنوان عامل اوليه عمل کرده، اما فشار ناشي از تقاضا               (از نوع سرمايه اي) به عنوان عامل ثانويه و تشديدکننده موثر بوده است.با توجه به اين نکات جريان مازاد نقدينگي ايجاد شده طي سال هاي اخير به سوي بخش مسکن در مقطع سال ۱۳۸۵ اجتناب ناپذير بوده است و به علت فرابخشي بودن عوامل موثر بر آن، بايد راه حل هاي آن را نيز در چارچوب سياست هاي کلان اقتصادي جستجو کرد.

 

4-     آثار ورود نقدينگي به بخش مسکن

از بعد کلان اقتصادي ورود نقدينگي به بخش مسکن مي تواند از آثار مخرب آن در ساير بخش هاي اقتصادي و حتي شاخص کالاها و خدمات مصرفي (به جز مسکن) بکاهد. اما از نظر بخش مسکن هم به لحاظ افزايش شديد قيمت و کاهش تقاضاي موثر و هم به لحاظ ايجاد نوسانات شديد در توليد مسکن آثار تخريبي غيرقابل جبراني را باقي مي گذارد. کاهش تقاضاي موثر خانوارها به ويژه براي گروه هاي کم درآمد و متوسط جامعه از زيان بارترين آثار تورم مسکن محسوب مي شود. تحت اين شرايط دخالت و کمک دولت براي جبران بخشي از ضرر اقشار کم درآمد به عنوان هزينه مشکلات ساختاري اقتصاد کشور ضروري است.

 

5-     عوامل موثر در طول دوره هاي رکود و رونق بخش مسکن

طول دوره رکود و رونق بخش مسکن و شدت نوسانات آن تا حدي قابل کنترل است. به طور معمول مازاد نقدينگي تا حدود جبران عقب ماندگي شاخص بهاي مسکن از شاخص تورم و تعديل قيمت هاي نسبي در بخش مسکن باقي مي ماند ولي ايجاد زمينه هاي جذب در ساير بخش ها نيز از عوامل اصلي طول دوره و شدت نوسانات بخش محسوب مي شود.

روند کلي عوامل مورد بحث از جمله بورس، سپرده هاي بانکي و ساير کالاهاي بادوام از يک طرف و تداوم سياست انبساطي بودجه يي مي تواند به تداوم روند افزايش قيمت ها در بخش مسکن کمک کند.

 

6-     بيماري هلندي در بازار مسکن ايران

تامين مسکن مناسب براي شهروندان، کنترل بازار مسکن و نظارت بر قيمت‌ها از وظايف اصلي دولت‌ها است. مطابق اصول 2، 31 و 43 قانون اساسي، تامين مسکن متناسب با نياز شهروندان از وظايف اصلي دولت شمرده شده است، به گونه‌اي که تامين مسکن مناسب در اصل 43 يکي از مولفه‌هاي اصلي استقلال اقتصادي و... شمرده شده است.

براي تحقق اين اهداف، دولت‌ها سياست‌هايي را جهت ساماندهي بازار مذکور اتخاذ مي‌کند. طي دهه‌هاي اخير با افزايش جمعيت و رشد صنعتي کشور، مهاجرت به سوي شهرها، افزايش جمعيت شهري و کاهش بعد خانوار، تامين مسکن مناسب براي خانوارها با مشکلات عديده‌اي موجه شده است.

دوره‌هاي رکود و رونق تورمي ‌و افزايش بي رويه قيمت مسکن و زمين و متعاقب آن اجاره‌بها و تبديل تقاضاي موثر به تقاضاي غير موثر، گواه مطلب فوق است. در همين حال طي ماه‌هاي گذشته شاهد افزايش ناگهاني و شديد قيمت مسکن و اجاره‌بها بوده‌ايم. تحليل صحيحي از وضعيت بازار و شناخت درست از عوامل تاثير‌گذار و ميزان تاثير‌گذاري هر يک در بازار مذکور، مي‌تواند ما را در تحليل آينده بازار و پيش‌بيني وضعيت آينده کمک کند.

بررسي علل گراني مسکن و به تبع آن اجاره‌بها از دو منظر قابل بررسي است، از يک سو مي‌توان عوامل تاثير‌گذار خارج از بازار (‌عوامل «برون‌زا») بر بازار مسکن را بررسي کرده و از سوي ديگر عوامل داخلي (‌عوامل «درون‌زا») موثر بر بازار مذکور را مورد تحليل قرار داد.


6-1- عوامل تاثير‌گذار «برون‌زا»

بررسي عوامل بيروني تاثير‌گذار بر بخش مسکن از اين جهت حائز اهميت است که مي‌توان با شناخت صحيحي از اين عوامل، ميزان و نحوه تاثيرپذيري بازار مسکن را سنجيده و متناسب با آن راه‌حل‌هاي مناسب را ارائه داد. عدم تخصيص بهينه منابع مالي موجود به توليد مسکن در کشور به خوبي نمايان است که منابع مالي موجود- اعم از دولتي و غير دولتي - جهت فعال سازي و توسعه تمامي‌بخش‌هاي اقتصادي کشور به‌رغم افزايش در آمدهاي نفتي، ناکافي و محدود است.

بنابراين لزوم برنامه‌ريزي و اولويت‌بندي بخش‌هاي اقتصادي کشور نزد برنامه‌ريزان از اهميت ويژه‌اي برخوردار است تا با تخصيص بهينه منابع مالي موجود، بتوان اولويت‌هاي اقتصادي کشور را رفع کرد. در اين ميان به دليل عدم وجود چنين ديدگاهي در نزد برنامه ريزان اقتصادي کشور، منابع به تمامي‌بخش‌هاي اقتصادي اختصاص مي‌يابد که بازدهي لازم را نداشته و منجر به اتلاف آنها مي‌شود.

در صورت تحقق فرض فوق منابع محدود با اولويت بخش مسکن منجر به توليد و افزايش عرضه و کاهش قيمت آن در بازار خواهد شد که در اين صورت «سهم هزينه مسکن در سبد هزينه خانوار» که بيش از 30‌ درصد از آن را به خود اختصاص داده است، کاهش پيدا خواهد کرد.

البته قابل اشاره است که افزايش منابع بخش مسکن به تنهايي به معناي افزايش توليد مسکن به همان نسبت نخواهد بود، علت اين امر به شرايط فعلي بازار مسکن بر مي‌گردد که در ادامه خواهد آمد. همچنين در کشور‌هاي تک محصولي همچون ايران که متکي بر در آمدهاي نفتي هستند، در صورت اتخاذ تصميمات نادرست، افزايش نامناسب نقدينگي که به سبب افزايش در آمدهاي نفتي صورت مي‌پذيرد منجر به تورم شديد در قيمت اکثر کالاها مي‌شود.

اين تورم ممکن است در اقلام تجاري، مصرفي و... به وسيله اهرم‌هاي مختلف همچون واردات کنترل شود اما در کالا‌هاي غير منقول همچون زمين، ساختمان و برخي خدمات به دليل خصوصيات ذاتي آنها (‌محدوديت در غير منقول بودن، غير تجاري بودن، عدم قابليت واردات و...) تورم نه تنها بر طرف نشده بلکه ادامه نيز خواهد يافت، از طرفي، عوامل توليد نيز به سمت اين کالاها جهت دهي شده و ورود سرمايه‌هاي غير حرفه اي و سرگردان، سبب سوداگري و واسطه گري در آنها مي‌شود و اين‌گونه کالاها به ويژه زمين و مسکن را از يک کالاي مصرفي به يک کالاي سرمايه‌اي پربازده تبديل خواهد کرد و در نهايت سبب تخصيص غير بهينه عوامل توليد و بروز عدم تعادل در تعاملات اقتصادي خواهد شد.

البته قابل ذکر است که نشانه‌هايي از تحقق «بيماري هلندي» در بخش مسکن نمايان شده است، بدين معنا که کالاي مصرفي مسکن به يک کالاي سودآور و سرمايه اي تبديل شده است. همان‌طور که ذکر شد، خانه و مسکن يک کالاي مصرفي بادوام است و بايد براساس توليد و عرضه متناسب با تقاضا به تعادل قيمت برسد، اما به دليل تبديل شدن به يک کالاي سرمايه اي، به راحتي توسط عرضه‌کننده قيمت آن افزايش مي‌يابد و متقاضي نيز به دليل نياز به آن، در هر صورت تن به قيمت عرضه شده خواهد داد و چون اين تقاضا به دليل تصور متقاضي از افزايش حتمي‌ و چند باره قيمت در آينده «فوري» است، با وجود شکل‌گيري بازار، بيماري هلندي در آن اتفاق مي‌افتد که نوعي «شکست بازار» است.

با اين توضيحات، بخش غير دولتي توانايي لازم را براي ايجاد تعادل در بخش مسکن نداشته و ساز و کار بدون ضابطه بازار نمي‌تواند بدون حضور و نظارت دولت، فاصله عميق ايجاد شده بين عرضه و نياز را کم کند. از اين رو حضور دولت در بخش مسکن و در عرصه حاکميت و مالکيت ضروري بوده و بايد در مهار بحران ايجاد شده ناشي از «شکست بازار»، با اهرم‌هاي خود وارد عمل شود.

در عين حال، بازارهاي اصلي اقتصاد کشور را مي‌توان به «زمين و مسکن»، «کالاهاي بادوام»، «طلا و سکه»، «ارز» و «بازارهاي سرمايه (‌بورس)» تقسيم کرد. از ميان بازارهاي مذکور، دولت به دليل دارا بودن منابع معتنابهي از ارز و پشتوانه بالاي طلا، توان مهار و کنترل دو بازار اصلي «ارز» و «طلا و سکه» را دارد.

از سوي ديگر سياست دولت مبني بر کاهش قيمت و افزايش توليد کالاهاي بادوام - مانند خودرو و... است، بنابراين جذابيت‌هاي اين بازار طي سال‌هاي اخير به طور قابل ملاحظه‌اي کاهش پيدا کرده و خواهد کرد.            در اين صورت دو بازار «سرمايه (‌بورس)» و «زمين و مسکن» است که مي‌تواند هدف‌هاي آتي جريان نقدينگي باشد. در شرايط کنوني به دليل سابقه نامطمئن بازار سرمايه، اين بازار از جذابيت کمتري برخوردار است، بنابراين تنها بازاري که با سابقه اطمينان آور، مي‌تواند جريان نقدينگي سرگردان در جامعه را به خود جذب کند بازار زمين و مسکن است که متاسفانه اين بازار به دليل عدم وجود ساز و کار مناسب، مستعد سوداگري و دلالي است.

در شرايط کنوني اگر دولت اقدام به اتخاذ سياست‌هاي اصولي در بخش زمين و مسکن کند همچون اتخاذ سياست طرف عرضه به جاي تحريک بازار از ناحيه تقاضا و حذف مالکيت واسط زمين (‌يکي بودن سازنده و مالک) در پروژه‌هاي ساخت انبوه مسکن و... تهديد ورود سرمايه‌ها به اين بخش به راحتي تبديل به فرصت و منجر به افزايش توليد مسکن مي‌شود. اين در حالي است که در شرايط کنوني که نمونه آنها در دهه‌هاي قبلي تجربه شده است ورود نقدينگي به اين بازار نه تنها منجر به افزايش توليد به نسبت مذکور نخواهد شد بلکه منجر به افزايش شديد قيمت زمين و مسکن مي‌شود.

 

6-2عوامل تاثير‌گذار «درون‌زا»

علاوه بر عوامل بيروني، بازار مسکن متاثر از عوامل گوناگون دروني است. شرح مهم‌ترين عوامل تاثير‌گذار بر اين بخش در ادامه گزارش آمده است و به نحوه و ميزان تاثير‌پذيري آنها اشاره شده است. به گفته کارشناسان در کشور حدود 6/1‌ميليون خانوار فاقد مسکن و مستقل و 5/1‌ميليون خانوار فاقد مسکن مناسب با حداقل امکانات هستند.

اين در حالي است که با توجه به هرم سني جمعيت کشور و رسيدن پيک جمعيت جوان کشور به سن اشتغال و ازدواج و به تبع آن نياز به مسکن، سالانه ساخت 700‌ هزار واحد مسکوني که براساس پيش‌بيني‌ها تا سال 1390 به مرز 930‌ هزار نفر نيز خواهد رسيد در کشور ضروري است.

اين بدين معناست که براي اصلاح وضع موجود، بايد تا 10 سال آينده با احتساب نرخ استهلاک 30‌درصد، سالانه 4/1‌ميليون واحد مسکوني ساخته شود. تا به موجودي مسکن کشور، سالانه يک‌ميليون واحد اضافه شود. با اين وجود براساس آمار وزارت مسکن بالاترين ميزان عرضه مسکن مربوط به سال 1382 و حدود 700‌ هزار واحد مسکوني بدون احتساب واحدهاي تخريب شده بوده است که با توجه به رکود حاکم بر اين صنعت در صورت عدم تغيير نگرش و ادامه روند موجود در ساخت مسکن، بحران مسکن را در آينده شاهد خواهيم بود.

در واقع آمار و ارقام فوق نشان از کاهش بعد خانوار طي ساليان آتي دارد و اين در حالي است که پديده مهاجرت، عاملي مضاعف بر افزايش تقاضا در اين بخش شده است. در اين ميان، «مسکن» در نهايت يک کالاي مصرفي است. بدين معني که در توليد کالاي مذکور، زنجيره‌اي از نهاده‌هاي واسطه‌اي در يک چرخه اقتصادي فعال بوده‌اند اما خود مسکن ماحصل چرخه مذکور است و به عنوان نهاده واسطه‌اي براي توليد کالاي ديگري مورد استفاده واقع نخواهد شد.

بنابراين اگر در شرايطي از اقتصاد، مسکن از کالاي مصرف به کالاي سرمايه‌اي و سوداگرانه تبديل شود بدين معني خواهد بود که براي خريد کالايي که توليد شده، نقدينگي بيشتري را بايد پرداخت و يک کالا با چند بار‌ دست به دست شدن به افزايش قيمت قابل ملاحظه‌اي دست پيدا خواهد کرد که در اين شرايط سوداگري و دلالي بر بازار فوق حاکم شده و سرمايه‌هايي که به هدف افزايش سود وارد بازار مي‌شوند به مانند عوامل تعيين‌کننده اصلي بازار به ايفاي نقش مي‌پردازند.

از عوارض سرمايه‌اي شدن مسکن، وجود پديده خانه‌هاي خالي است. بدين معني که مالکان به اميد افزايش قيمت مسکن و به تبع آن افزايش نرخ بازگشت سرمايه، خانه‌هاي خود را به‌رغم وجود نياز در بازار نمي‌فروشند. براي مقابله با چنين رفتاري بايد با استفاده از ابزارهاي سياستي و بدون مداخله مستقيم، هزينه نگهداري خانه‌هاي خالي براي مالکان را به گونه‌اي افزايش داد که خانه‌هاي موجود وارد بازار مسکن شوند.

يکي از موثرترين روشها اخذ ماليات سنگين بر خانه‌هاي خالي است. با استفاده از اين روش، مالکان خانه‌هاي خود را به بازار عرضه کرده که در نهايت منجر به افزايش عرضه مسکن و کاهش قيمت آن خواهد شد. با نگاهي به وضعيت مسکن در 40 سال اخير، به خوبي نمايان است که بخش ساختمان و مسکن کشور همواره شاهد دوره‌هاي رکود و رونق تورمي‌بوده است.

واکاوي عوامل تاثير‌گذار نمايان مي‌سازد که به دليل مستعد بودن بازار مذکور و عدم وجود مکانيزم‌هاي مناسب جهت کنترل بازار، با ورود تقاضاهاي سرمايه اي و ايجاد انتظارات غير عقلايي در بازار، دوره رونق تورمي‌شروع و با افزايش شديد آن دوره رکود و خروج سرمايه‌هاي سرمايه‌اي را به دنبال خواهد داشت. ادامه فرآيند مذکور در دوره‌هاي رکود و رونق نشان مي‌دهد که نسبت حضور تقاضاي سرمايه‌اي و سوداگرانه در اين بازار افزايش قابل ملاحظه‌اي پيدا کرده است.

سهم تقاضاي سرمايه‌اي در اين بخش در سال 1376، حدود 38‌درصد بوده که در سال 1381 به 58‌درصد افزايش يافته و در مقابل، سهم تقاضاي مصرفي تقاضاي واقعي موثر در سال 1376، از 62‌درصد به 42‌درصد کاهش و در نتيجه تقاضاي غير موثر به صورت چشمگيري افزايش يافته است.

عامل اصلي ايجاد و تشديد حلقه رکود و رونق، مجموعه سياست‌هاي حاکم در اين بازار يعني اتکا صرف به ساز و کار بازار و عدم حضور دولت در بخش عرضه مسکن، تحريک بازار از ناحيه تقاضا با تخصيص و افزايش سقف وام‌هاي خريد مسکن و فروش زمين‌هاي دولتي و کاهش مداخله مستقيم دولت در بازار زمين و آزاد سازي بازار آن است.

عملکرد اين تحريک به گونه‌اي است که بازار را با فشار تورمي‌ از رکورد خارج مي‌کند زيرا با تخصيص و افزايش سقف تسهيلات بانکي، تقاضاي خريد مسکن افزايش مي‌يابد و با رونق نسبي حاصل از اين افزايش تقاضا، تقاضاي سرمايه‌اي به اين بخش وارد شده و از آنجا که زمين از عناصر اصلي تشکيل دهنده قيمت مسکن است، اين پديده، افزايش تقاضا براي زمين را به دنبال دارد.

افزايش تقاضا در بازار زمين باعث بالا رفتن قيمت زمين شده و از آنجا که زمين جزءجدايي‌ناپذير مسکن است، قيمت مسکن نيز افزايش مي‌يابد. بنابراين عامل اصلي تورمي‌بودن اين بخش در زمان رونق را مي‌توان افزايش قيمت زمين در اين دوران دانست.

در ادامه به دليل افزايش شديد قيمت مسکن و کاهش قدرت خريد، تقاضاي مسکن کاهش مي‌يابد. با کاهش تقاضاي مسکن و به تبع آن خارج شدن سرمايه‌هاي سرگردان از اين بخش، رکود بر اين بخش حاکم شده و به دليل ارتباط وسيع پسين و پيشين مسکن با ساير بخش‌هاي اقتصادي، اين رکود به اقتصاد ملي نيز سرايت مي‌کند. نکته قابل توجه اينکه با تکرار هر دور از اين حلقه بسته، به دليل افزايش شديدتر قيمت زمين و مسکن، رکود به وجود آمده طولاني‌تر و شديد تر خواهد بود که رکود طولاني فعلي شاهد اين مدعا است و براي ايجاد رونق از طريق تحريک بازار از ناحيه تقاضا، نياز به تخصيص و افزايش وام بانکي، به مراتب بيشتر از گذشته خواهد بود که به دليل عدم توانايي و کمبود منابع مالي عملا غير ممکن است.

طي دهه اخير به‌رغم افزايش متناوب وام خريد مسکن، سهم اين وام از قيمت نهايي مسکن کاهش يافته است که اين نکته مويد ناکار آمدي سياست افزايش وام و ايجاد رونق در بخش مسکن از طريق تحريک تقاضا است. در عين حال، زمين به عنوان مهم‌ترين دارايي حقيقي، داراي بازاري است که با تعامل خريداران و فروشندگان در آن، قيمت آن مشخص مي‌شود و براساس اين قيمت، تخصيص زمين به کاربردهاي مختلف صورت مي‌پذيرد. اين بازار داراي ويژگي‌هايي است که آن را از ديگر بازارها متمايز مي‌سازد.

از جمله اين ويژگي‌ها اين است که در بازار زمين، اعمال حقوق مالکيت به صورت مطلق هم مخرب و هم امکان‌ناپذير است و شفافيت در تعريف اين حقوق موجب کاهش هزينه‌هاي اجرايي و کارآمدتر شدن بازار مي‌شود. همچنين با دوام بودن زمين موجب مي‌شود که در گذر زمان، اعمال حق مالکيت، هزينه چنداني براي مالک نداشته باشد. از سوي ديگر وجود خاصيت ساختاري رانت در بازار زمين موجب مي‌شود که قيمت زمين به وسيله قدرت انحصاري مالکان تعيين شود.

به نظر مي‌رسد براساس ويژگي‌هاي ذاتي بازار زمين که به بعضي از آنها اشاره شد و دلايل ديگري که برخي از آنها بالا بودن هزينه کسب اطلاعات در بازار زمين، وجود اثرات مثبت و منفي بروني آن، تقسيم نابرابر قدرت بازار زمين در ميان کارگزاران اقتصادي، خاصه در مورد عرضه انحصاري آن، بالا بودن هزينه‌هاي خريد زمين، خارج از ظرفيت پس‌انداز شخصي‌درصد زيادي از مردم به سبب کميابي و قيمت بالاي زمين است، بازار زمين بدون دخالت دولت ناکار آمد است.

به اين ترتيب ضروري به نظر مي‌رسد که با توجه به «شکست بازار» در بازار زمين، دولت در اين بازار مداخله کند و با اعمال سياستي مناسب، نواقص مربوط به اين بازار را مرتفع سازد. بخش زمين از ابتدا از مهمترين عوامل تورم شديد و بحران‌هاي پيش روي بخش مسکن بوده است. قبل از دهه 50 با توجه به خصوصي بودن مالکيت زمين، سعي دولت در مهار افزايش قيمت زمين، جلوگيري از احتکار و واسطه‌گري با شکست روبه رو شد و قيمت زمين از دهه 50 به بعد، به صورت پلکاني بالا رفت. بعد از آن نيز تا چند سال بازار زمين با رکود مواجه شد و بعد از آن نيز تا سال 1364، دولت سهم اصلي را در عرضه زمين به عهده گرفت. (‌واگذارهاي گسترده اوايل دهه 60) از سال 1366 به بعد نيز پيوسته شاخص بهاي زمين رشد شديدي داشته که علت غالب آن بورس‌بازي و واسطه گري در بخش زمين و مسکن بوده است.

طي سالهاي 68 تا 80 نرخ رشد قيمت زمين تقريبا 2 برابر نرخ رشد بهاي آپارتمان در شهر تهران بوده به نحوي که قيمت زمين طي اين دوره 5/22 برابر و قيمت آپارتمان 5/11 برابر شده است. امروزه متوسط سهم زمين در ايران در قيمت نهايي مسکن 40 تا 50‌درصد است که حکايت از عدم برنامه‌ريزي اصولي و بي‌ثباتي در بازار زمين و کنترل آن دارد. بر همين اساس، پس از ملي شدن اراضي کشور، مديريت زمين‌هاي شهري در اختيار سازمان ملي زمين و مسکن قرار داده شد.

قريب به سه دهه از فعاليت اين سازمان با دو رويکرد در واگذاري زمين‌هاي دولتي گذشته است. واگذاري زمين «ارزان قيمت» (‌براساس اين رويکرد در ابتداي انقلاب زمين‌ها به اشخاص و طي دهه گذشته به انبوه سازان به نرخ نازلي واگذار مي‌شد)، و واگذاري زمين به «قيمت بازار» (‌مکانيزم تعيين قيمت براساس بازار تعيين مي‌شود).

بررسي عملکرد ناشي از اجراي دو سياست فوق نشان مي‌دهد که سياست فروش زمين‌هاي دولتي به هر دو صورت مذکور، سياستي شکست خورده و ناکار آمد است و منجر به عدم تخصيص بهينه زمين‌هاي شهري دولتي شده است. معيار «سهم هزينه زمين از قيمت نهايي مسکن» که به عنوان‌ شاخصي‌ جهت سنجش سياست‌هاي فوق است، به خوبي گواه مطلب است.

طي دهه‌هاي اجراي سياست فوق، نه تنها شاخص فوق کاهش نداشته بلکه با افزايش نيز مواجه بوده است. متوسط اين شاخص در ايران 40 تا 50‌درصد است که اين سهم در کشورهاي موفق در بخش مسکن 20‌درصد است. بالا بودن سهم مذکور و عدم وجود مکانيزم‌هاي لازم جهت کنترل بازار مذکور، منجر به رشد سريع بورس بازي و دلالي در دوره‌هاي رونق مي‌شود و خود به عامل اصلي ضد توليد مسکن تبديل مي‌شود.

اين امر بدين معني است که از توان سرمايه گذاري توليد مسکن در طول دوره رونق کاسته شده و بر توان دلالان زمين افزوده مي‌شود. بنابراين به نظر مي‌رسد دولت مي‌بايست از سياست فروش زمين‌هاي خود چه به صورت ارزان و چه به قيمت بازار، خودداري کرده و همانند بسياري از کشورهاي موفق در اين بخش، سياست خريد و ذخيره‌سازي زمين‌هاي غير دولتي را در دستور کار خود قرار دهد و با در اختيار قرار دادن عرصه زمين‌هاي خود براي ساخت مسکن از همبستگي شديد بين زمين و مسکن در اثر فشار تقاضا بر مسکن بکاهد و از انتقال نقدينگي بخش مذکور در دوران رونق به بازار زمين جلوگيري کرده که منجر به افزايش توليد مسکن و افزايش عرضه متناسب با نياز به بازار مي‌شود.

تحقق فرض مذکور منجر به ايجاد بازاري پايدار با رونقي مستمر در بخش ساختمان مي‌شود. در اين ميان، همواره دولت در بازاري مي‌تواند مداخله موثري داشته باشد که اهرم‌هاي استراتژيک موثر در بازار مذکور را داشته باشد. اکثر زمين‌هاي شهري به خصوص در داخل شهرهاي بزرگ متعلق به بخش‌هاي غير دولتي است. بنابراين دولت منابع قابل قبول زمين در اين شهرها جهت کنترل بازار مذکور را در اختيار ندارد. تاکنون برنامه‌ريزان اين بخش نتوانسته‌اند مدل‌هاي جامع و مناسبي در جهت کنترل بازار زمين شهري ارائه دهند.

عموم مداخله دولت بنابر ضرورت پيشبرد پروژه‌هاي عمراني، تملک اجباري اراضي شهري است. روش مذکور که روشي سنتي در توسعه شهري و نوسازي بافت‌هاي فرسوده شهري است منجر به افزايش قيمت در مناطق اطراف منطقه پروژه مي‌شود. خريداري زمين توسط دولت منجر به افزايش نقدينگي ساکنان منطقه شده که عموما اين هزينه‌ها در بخش مسکن وارد شده و افزايش تقاضا را در پي خواهد داشت که اين افزايش تقاضا البته منجر به افزايش قيمت مسکن مي‌شود. مدل مفهومي‌مناسبي که مي‌توان از آن در شرايط کنوني اقتصاد کشور به خوبي بهره برد، استفاده از مدل مفهومي‌ "دوباره تنظيم زمين" است.

قريب به صد سال است که کشورهاي مختلفي در جهان از اين ايده براي نو سازي و تامين زمين مورد نياز زير ساخت‌هاي شهري خود استفاده مي‌کنند. آلمان، کره، ژاپن، استراليا، ترکيه از پيشگامان استفاده از اين روش در جهان بوده‌اند. براساس روش فوق دولت مي‌تواند به باز توليد زمين مورد نياز خود در شهرهاي بزرگ و کلان شهرها دست يابد و از طريق آن به کنترل بازار زمين و مسکن بپردازد.

يوسفعلي عينعلي

+ نوشته شده در  شنبه هشتم بهمن 1390ساعت 15:16  توسط حمیدرضا کامیاب  |