زمین و مسکن

به نظر شما منطق طرح مسکن 99 ساله چیست و روی چه مبنایی انتخاب شده؟ آیا این پایه درست است یا خیر؟
درباره طرح مسکن 99 ساله مثل بقیه طرح‌های دولت نهم، اطلاعات کمی وجود دارد، یعنی حرف‌های کلی زده شده و به فاز اجرا رفته است. مبنای طرح مسکن 99 ساله، حذف قیمت زمین از قیمت مسکن است تا مسکن ارزان به دست مصرف‌کننده برسد. در اوایل انقلاب، تجربه‌ای مشابه داشتیم. وقتی انقلاب پیروز شد، مسکن یکی از مشکلات عمومی کشور بود، طوری که جزء اولین مصوبات شورای انقلاب، قانون زمین شهری بود. مجلس اول، قانون زمین شهری را تصویب کرد. دوباره در مجلس دوم درباره زمین، قانون تصویب شد. تا سال 66 به صورت کلی، مرتب در رابطه با زمین و مسکن قانون تصویب کردیم. در اوایل انقلاب، حاکم شهر شهرداری تهران، شروع به توزیع زمین ارزان‌قیمت کرد، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی توزیع مسکن را شروع کرد، وزارت مسکن و شهرسازی نیز قانون اراضی شهری را به تصویب شورای انقلاب رساند تا بتواند زمین ارزان واگذار کند. معمولاً ملاک واگذاری، قیمت منطقه‌ای بود ولی در پاره‌ای موارد حتی زمین رایگان هم داده شد. اکنون بعد از 25 سال، اگر آن اقدامات اوایل انقلاب را بررسی ‌‌کنیم، می‌‌بینیم که آن همه زمین‌دادن، مشکلی را از مسکن محرومین حل نکرد ولی مشکلات زیادی برای دولت ایجاد کرد، به طوری که بخشی از آماده‌سازی‌های آن واگذاری‌ها در دولت آقای خاتمی انجام شد. ما سیاست جدیدی در پیش گرفتیم و قیمت‌ها را از قیمت منطقه‌ای به قیمت روز تبدیل کردیم و از ما به‌التفاوت آن که درآمدی برای دولت بود، توانستیم کارهای زمین مانده را جمع کنیم. به نظر می‌‌رسد که مسکن 99 ساله، بدون در نظر گرفتن این تجربه‌ها، طراحی شده یعنی تجربه‌ای که از واگذاری زمین رایگان و زمین به قیمت منطقه‌ای در سال‌های 58 شروع شد و در سال 78 طبق قانون مجلس تبدیل به قیمت روز شد؛ در برنامه سوم تکلیف شد که دولت نباید زمین‌هایش را کمتر از قیمت مزایده به فروش برساند. این حرکتی بود که از قیمت منطقه‌ای کارشناسی به مزایده برسیم. این طرح، بدون جمع‌بندی گذشته مطرح شده است.

به نظر شما این طرح چه ایرادهایی دارد؟
اولین ایراد این است که؛ مشخص نشده گروه هدف طرح، چه کسانی هستند. این زمین‌های ارزان را به چه کسی می‌‌خواهیم بدهیم؟ آیا کسانی که این زمین‌های ارزان یا رایگان را می‌‌گیرند، می‌‌توانند خودشان آن را بسازند یا خیر؟ هدف، زمین دادن است یا خانه‌دار کردن؟ اگر هدف، خانه‌دار کردن گروه‌های هدف است، بنابراین زمین، تنها 25 درصد  مطلب است، 75درصد مسائل ساختن و سکونت داخل خانه‌ها، خدمات‌دادن، آماده‌سازی و سایر مسائل است. محل این زمین‌ها هم مطلب مهمی است. در استان تهران، برای پاسخگویی به نیاز مسکن افراد محروم یا گروه‌های هدف در طرح 99 ساله، در شهر دماوند زمین می‌‌دهند. آیا واقعاً همه کسانی که در گروه‌های هدف ما هستند می‌‌توانند در شهرهای جدید سکونت کنند؟ هنوز در خود شهر تهران یک متر زمین برای طرح مسکن 99 ساله داده نشده است. آمار هم نشان می‌‌دهد که طرح 99 ساله، طرح موفقی نبوده است. دولت نهم از سال 84 که اجرای این طرح را شروع کرده، چند طرح را رها کرد. مثلاً یکی از آنها بحث مسکن استیجاری بود که دقیقاً به گروه‌های هدف اختصاص می‌‌یافت مانند زوج‌های جوان، زنان سرپرست خانوار و خانواده‌های ویژه که افراد محرومی از خانواده شهدا و نظایر آنها بودند. بیش از 70درصد این خانه‌ها به زوج‌های جوان داده می‌‌شد، 15درصد به زنان سرپرست خانوار و بقیه هم به گروه‌های ویژه. در این طرح، مسکن به قیمت تمام شده واگذار می‌‌شد.

همه مبلغ یک جا پرداخت می‌‌شد یا اقساط؟
این طرح در راستای طرح اجاره به شرط تملیک بود و قسط پرداخت می‌‌کردند. قیمت خانه‌ها بین یک سوم تا یک دوم قیمت بازار بود. در ابتدا یک میلیون تومان و نهایتاً در تهران دو میلیون تومان پیش پرداخت دریافت می‌‌شد. بقیه هم به صورت اقساط کم حجم ولی طولانی مدت (15 ساله) به بانک پرداخت می‌‌شد. در دولت نهم این روش و فروش متری هم تعطیل شد.

چه سیاست‌هایی جایگزین این سیاست‌ها شد؟ آیا موفق بودند یا خیر؟
یک مدت هیچ سیاستی جایگزین این سیاست‌ها نشد و سال 84 از دست رفت. از سال 85، بحث مسکن 99 ساله مطرح شد و عملاً در پایان سال 86 در کل کشور، فقط برای 15 هزار واحد مسکونی طرح 99 ساله، پروانه دریافت شد که البته آمار رسمی در این زمینه داده نشده و من این را از اطلاعاتی که از دوستان وزارت مسکن و جاهای دیگر به دست آورده بودم، برآورد کرده‌ام. این 15 هزار واحد، چون باید به صورت انبوه‌سازی و مجتمع‌سازی ساخته شود، حداقل ساخت آن دو سال طول می‌‌کشد. یعنی در سال 86 و 87، ما هیچ مسکنی (در طرح 99 ساله) به مردم تحویل نخواهیم داد و در سال 88، انشاء‌الله این 15 هزار واحد تمام خواهد شد. یعنی چهار سالِ دولت نهم تمام می‌‌شود، نظم شهرها به هم می‌‌ریزد که در انتها بعد از چهار سال، برنامه‌دادن و تعطیل‌کردن همه برنامه‌های گذشته به 15 هزار واحد برسیم! در صورتی که در همان طرح مسکن استیجاری که چهار سال برقرار بود، بیش از 120 هزار واحد تحویل داده شد. این نشان می‌‌دهد که حداقل ابزار این سیاست تأمین نشده است.

پس یعنی این سیاست، تأثیری در بازار مسکن نخواهد داشت؟
به هیچ وجه تأثیر ندارد. چون گروه هدف در نظر گرفته شده، اصلاً در بازار حضور ندارند. شرایطی که برای گروه هدف، تعیین شده، نشان می‌‌دهد این گروه هدف، خارج از بازار مسکن است. یعنی جزء یک میلیون و 500هزار خانواری هستند که نمی‌‌توانند وارد بازار مسکن شوند. ما در سال‌های 75 تا 85، همیشه یک و نیم میلیون خانوار داشتیم که مسکن مستقل نداشته‌اند. مستأجر بوده‌اند و به صورت دو سه خانوار در یک واحد مسکونی زندگی می‌‌کردند و عملاً دولت، طرح مسکن 99 ساله را برای ‌اینها طراحی کرده است. هر چند وزارت تعاون افتخار می‌‌کند که سه تا چهار میلیون ثبت نام کرده‌اند ولی این خود با فلسفه مسکن 99 ساله کاملاً مغایرت دارد. یعنی اگر گروه هدف مشخصی وجود دارد، باید گفته شود که حجم این گروه هدف چقدر است نه اینکه مسابقه بگذارند تا حجم این گروه هدف را افزایش دهند؛ که برای دولت، بار بیشتر و تعهدات مضاعفی ایجاد خواهد کرد.

در صحبت‌های خود فرمودید که مسکن 99 ساله نظم شهرها را به هم می‌‌زند. ممکن است توضیح بیشتری بدهید.
شهر و مسکن، دو مقوله تفکیک ناپذیرند. پاسخ به این سؤال خیلی مهم است که مسکن، برای ما مهم‌تر است یا شهر؟ من بعد از هشت سال وزارت، به این نتیجه رسیده بودم که وزارت مسکن و شهرسازی یعنی وزارت شهرسازی. مسکن خیلی نیاز به وزارت ندارد، شهرسازی است که نیاز به وزارت دارد. مسکن جزئی از شهر است. به همین دلیل، متن برنامه‌های من برای دور دوم وزارت در دولت آقای خاتمی ‌‌که به مجلس ارائه شد، فقط در مورد شهرسازی بود. قانون جامع شهرسازی کشور، در آن زمان شروع و قدم‌هایی در این رابطه برداشته شد ولی مثل بقیه سیاست‌ها باز هم ابتر ماند و دنبال نشد. اگر شهر مهم است که مهم است، آیا ما مجاز هستیم به خاطر ساخت 15 هزار واحد مسکن، نظم شهری کشور را به هم بریزیم و بگوییم در بیرون از محدوده‌های شهری، زمین دولتی پیدا کنید تا ما آنها را رایگان واگذار کنیم؟ اگر شهر برای دولت اهمیت دارد، بهتر است در داخل شهر برای گروه‌های هدف زمین بخرد و رایگان واگذار کند. در شهرهایی مثل اردبیل یا ارومیه یا سایر جاهایی که من مطلع هستم، زمین خالی در داخل شهر زیاد است. دولت، داخل محدوده شهر زمین ندارد، بنابراین اراضی ملی خارج از شهر را داخل محدوده اعلام کرده تا برای مسکن 99 ساله، تحویل وزارت مسکن بدهد. یعنی مثلاً هزار نفر در جایی خانه می‌‌سازند که باید برای رسیدن به آنجا پنج تا شش کیلومتر جاده احداث شود، هزینه ارائه خدمات مدرسه، بهداشت، امنیت و بقیه خدمات زیربنایی آن هم به مراتب از داخل شهر بیشتر است. در داخل شهرها هم زمین‌ها به دلیل اینکه مالک دارند، همین طور رها شده‌اند. دولت، اگر برای شهر ارزش قائل است پول بدهد اینها را بخرد. این نشان می‌‌دهد دولت نهم تحت فشار مسکن به یک عکس‌العمل انفعالی کشیده شده است که نظم شهری را هم ندیده گرفته و به هم می‌‌زند. در حالی که دولت آقای خاتمی افتخار دارد که در ایران، از سال 77 تا 84 محدوده هیچ شهری افزوده نشده و حتی محدوده بسیاری از شهرها کم شد. یعنی کمربند محدوده را بستیم. در یک مورد هم که در مشهد مجبور بودیم 200 تا 300 هکتار به مساحت شهر اضافه کنیم، قسمتی از سمت دیگر شهر، خارج از محدوده اعلام شد و عملاً مساحت تغییری نکرد و فقط شکل آن عوض شد و خط محدوده فرق کرد. تا این حد شورای عالی معماری و شهرسازی، حساسیت داشت. آقای سعیدی کیا در اوایل وزارت، گفته بود که این خط محدوده شهری، ناموس وزارت مسکن و شهرسازی است. اما انفعال در بخش مسکن موجب شد که این مسئله هم ندیده گرفته شود. در 25 سال گذشته به اثبات رسید که یکی از دلایل به هم ریختن شهرها و حتی یکی از دلایل گران‌شدن مسکن، ولنگاری در محدوده شهری بوده که مسکن 99 ساله این مطلب را هم زیر پا گذاشته است.

آیا ابزارهای اجرای این طرح وجود دارد و چه مسائلی در این طرح دیده نشده است؟
می‌‌خواهم از این سؤال شما وارد یک بحث جدی و اساسی شوم و آن اینکه ارکان مسکن در ایران ناقص است. من در دوران وزارت، تلاش کردم که تا حدی این ارکان را شکل دهم. مسکن، چند وجه دارد؛ مصالح ساختمانی، زمین، ساخت‌وساز و مهم‌تر از اینها، نگهداری و بهره‌برداری از مسکن و بازار مسکن است. ما برای هر کدام از اینها ارکانی داریم: رکن معمارها و بناهای سنتی، رکن نظام مهندسی و رکن تشکیلات بنگاهی که اغلب فاقد پروانه هستند. این ارکان ناقص است. کشوری که بخواهد سالانه بیش از یک میلیون واحد مسکونی بسازد، هنوز به صورت سنتی ساخت‌وساز می‌‌کند، هر کس به صورت انفرادی خانه می‌‌سازد. در مورد دیگر کالاها تولید انبوه را تجویز می‌‌کنیم. تولید کارخانه‌های اتومبیل‌سازی، هنوز به یک میلیون خودرو در سال نرسیده است، آن وقت می‌‌خواهیم یک میلیون خانه در سال تولید کنیم بدون اینکه به تولید انبوه فکر کرده باشیم. مسکن، گران‌ترین کالایی است که هر شهروند در طول زندگی‌اش مصرف می‌‌کند. کسی که خانه می‌‌خرد، یک خانه 800 متری یا یک خانه 20 متری؛ گران‌ترین کالای مصرفی‌اش را می‌‌خرد. همه انتظار دارند این کالای گران، دوام و عمر داشته باشد. کسانی که به تولید انبوه روی می‌‌آورند، به طور میانگین، عمر مسکن را به 200 سال رسانده‌اند. افتخار ما این است که در دولت آقای خاتمی به 50 سال میانگین عمر مسکن در کشور رسیدیم. اگر بتوانیم این 50 را  به 200 برسانیم، یعنی تولید مسکن را چهار برابر افزایش داده‌ایم. ما در هر 50 سال، یک بار خانه‌ها را می‌‌کوبیم و این نتیجه انفرادی‌سازی است. من متأسفم که انبوه‌سازی را از پنج واحد شروع کردیم. گفتیم هر کس پنج واحد مسکونی بسازد، انبوه‌ساز است. البته از سر ناچاری و نبودن انبوه‌ساز بود. امروز هر کس 50 واحد مسکونی ساخت، انبوه‌ساز است. پس یکی از ارکان مفقود در ایران، بحث انبوه‌سازی بود که تا حدی در آن پیش رفته‌ایم. رکن بعدی که در کنار این رکن تا حدی در ایران مجهول است، رکن بیمه است. الان همه کالاها گارانتی دارند اما این همه مسکن که در کشور به فروش می‌‌رسد، هیچ کدام بیمه ندارد. ولی در خارج، مسکن را بیمه حوادث یا کیفیت می‌کنند. چه حمایتی بهتر از اینکه بگوییم اگر گران‌ترین کالاهای شما در اثر زلزله تخریب شد، خسارتش را می‌‌دهیم. کیفیت خانه هم باید بیمه باشد. یعنی رکن بیمه هم در ایران مغفول مانده است.

آیا برای انبوه‌سازان، بیمه ساختمان تکلیف قانونی است یا خیر؟
انبوه‌سازان بسیار مشتاق به بیمه‌کردن محصولات‌شان هستند، بیمه‌ها زیر بار نمی‌‌روند. بیمه مرکزی همکاری نمی‌‌کند.

آیا دلیلش این نیست که نسبت به کیفیت خانه‌ها اطمینان ندارند؟
بله. مسکن هم باید کنترل کیفیت شود ولی اگر این کنترل کیفیت، با بیمه پشتیبانی نشود به چه درد می‌‌خورد؟ بیمه، مستلزم کنترل کیفیت است و می‌‌تواند آن را جا بیندازد اما بیمه‌ها وارد بخش مسکن نشدند. اگر دولت به جای مسکن دنبال این کار می‌رفت، به جای 15 هزار واحد که شاید در این چهار سال تمام شود، می‌‌توانست 5/1 میلیون خانه با کیفیت بسازد. در سال بیش از 800 هزار خانه ساخته می‌‌شود. اگر نیمی‌‌ از آنها با کیفیت ساخته شود در چهار سال 6/1 میلیون می‌‌شود.
رکن بعدی، مسئولیت قانونی است. انبوه‌سازان در قانون شناخته شده‌اند ولی مسئولیت انبوه‌ساز در برابر مردم و دولت تعریف نشده است. یعنی ما نیاز به یک قانون داریم که مسئولیت انبوه‌ساز در مقابل مردم و دولت و در مقابل، پشتیبانی‌های دولت و قوه قضائیه را از انبوه‌ساز مشخص کند.
رکن بعد، PTT‌ها هستند. شرکت‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (زمین و مسکن) که بیش از 200 سال در دنیا سابقه دارند و کارهای مختلفی انجام می‌‌دهند که از جمله تأمین منابع برای انبوه‌سازان است.
رکن بعدی بانک است. در دوران وزارت مرحوم نوربخش، توانستیم وام مسکن را پنج برابر کنیم یعنی از سه و نیم میلیون به 18 میلیون تومان رساندیم. آن زمان، قیمت مسکن در طی هشت سال، دو برابر و وام پنج برابر شد. در دولت نهم که در بلاتکلیفی بخش مسکن به سر می‌‌برد، قیمت مسکن پنج برابر شده و وام به 15 میلیون تومان کاهش یافته است و این تهیه مسکن را مشکل می‌‌‌سازد.
در دولت آقای خاتمی به دنبال جا انداختن این ارکان بودیم. قدم‌های اول را برداشتیم. من اصرار زیادی داشتم که بانک‌های خصوصی را به انبوه‌سازان بدهیم و معتقد بودم که اگر این کار انجام شود، قدم بزرگی برداشته خواهد شد.
اما در حال حاضر صحبت از زمین‌های 99 ساله است. می‌‌خواهند زمین‌هایی را در اختیار تعاونی‌داران قرار دهند. حرف من این است که باید انبوه‌سازان این کار را انجام دهند.

خیلی‌ها معتقدند که ممکن است در این طرح، سوءاستفاده‌های زیادی از سوی برخی افراد صورت گیرد.
باید برای طرح 99 ساله ارکان‌سازی می‌‌کردند. یعنی تعیین می‌‌شد چه کسانی باید در ساخت آن دخالت داشته باشند؟ چه کسی وظیفه ساخت آن را برعهده دارد؟ به چه صورتی واگذار می‌‌شود و اقساط آن چگونه باید پرداخت شود و یا بعد از 99 سال چه اتفاقی برای این زمین‌ها می‌‌افتد؟ و... اما همه این مسائل ابهام دارد و به همین دلیل شاید شما اگر چراغ به دست بگیرید و کل ایران را بگردید به غیر از آقای احمدی‌نژاد و احتمالا آقای سعیدی‌کیا، هیچ‌کس دیگری از این طرح دفاع نمی‌‌کند. علتش هم این است که هیچ‌کس نمی‌‌داند که دقیقاً چه کاری قرار است انجام شود؟ به نظر من، این مسکن 99 ساله برای مردم مسکن نمی‌‌شود اما برای دولت، مشکلات زیادی را به همراه خواهد داشت که تا 99 سال گریبان دولت را خواهد گرفت.

بحث مدیریت بهره‌برداری هم در مسئله مسکن، بحث مهمی‌‌است. ما مدیریت بهره‌برداری نداریم که به نظر می‌‌رسد مسئله مهمی باشد؟
بله. مسئله کار تخصصی است. باید برای هر کاری افراد متخصص در اختیار داشته باشیم تا بتوانیم کار را به خوبی پیش ببریم. بهره‌برداری در مجتمع‌های مسکونی، بسیار مهم است. اگر افراد متخصص دست‌اندرکار باشند، بهره‌برداری بهتر انجام می‌‌شود.

همان طور که خودتان فرمودید؛ قانون برنامه سوم، اعطای زمین رایگان را برای دولت ممنوع کرده، این طرح در حال حاضر مشکلی برای دولت ایجاد نمی‌‌کند؟
لابد مجوزش را گرفته‌اند، وگرنه قانون سوم و چهارم، این کار را برای دولت ممنوع کرده است.

اساساً شهرک‌های جدید، می‌‌تواند در کنترل قیمت مسکن راه‌گشا باشد؟
شهرهای جدید صرفاً برای کنترل قیمت مسکن ساخته نمی‌‌شوند. شهر‌های جدید در تمام دنیا در کنار کلان‌شهر‌ها ساخته می‌‌شوند که یکی از کارهای آنها کمک به تعادل بازار مسکن است وگرنه قرار نیست که صرفاً برای کنترل قیمت ساخته شوند. در ایران، شهرهای جدید در افزایش قیمت مانند سایر جاها است. ما وقتی در باره گرانی مسکن صحبت می‌‌کنیم در ابتدا باید ببینیم که در بازار پول و سرمایه ایران نظم و منطقی حاکم است، بعد در ارتباط با گرانی مسکن صحبت کنیم. در دولت نهم همه چیز گران شده، مسکن هم گران شده است. وقتی در بازار سرمایه شاهد بی‌نظمی هستیم، مشخص است که در بازار مسکن هم شاهد بی نظمی باشیم.

در برنامه چهارم که در اواخر دولت آقای خاتمی به مجلس ارائه شد، بحث قانون جامع مسکن دیده می‌شود اما بحث قانون جامع شهرسازی وجود ندارد.
قانون جامع شهرسازی در برنامه چهارم وجود دارد. خوشبختانه هم تعیین شده است. کارهای زیادی را هم در این ارتباط انجام دادیم که متأسفانه اجرایی نشد.

بحثی که در رسانه‌ها مطرح شد، مقایسه طرح مسکن متری با مسکن 99 ساله بود. نظر شما چیست؟
این قیاس درستی نیست؛ چرا که مسکن 99 ساله برای گروه خاصی از مردم است اما فروش متری این‌طور نیست و می‌‌شود سرمایه‌گذاری کرد و نیاز به خرید یک خانه نیست. پس این دو را نمی‌توان مقایسه کرد.

اینکه گفته می‌‌شود این طرح‌ها برای رقابت میان دولت و شهرداری انجام می‌‌شود و آقای قالیباف می‌‌خواهد با این کار زمینه را برای حضور خودش در انتخابات آماده کند، به نظر شما تا چه اندازه درست است؟
فروش متری مسکن از سال 80 و طرح مسکن 99 ساله از سال 85 آغاز شده است، پس این طرح برای رقابت میان دو گروه به وجود نیامده است.  اگر حتی برای انتخابات هم باشد باید خوشحال باشیم که کسی، حداقل برای شرکت در انتخابات کاری انجام داده است. گروهی هستند که در انتخابات هم شرکت می‌‌کنند بدون اینکه کاری انجام دهند.