وزير مسكن و شهرسازي با برآوردهاي آماري اظهار داشت كه تا سال ۹۱ ميزان نياز سالانه كشور به مسكن افزايش مي يابد.

وي اين ميزان افزايش را ۶/۱ ميليون واحد مسكوني در سال عنوان كرد و به مهر گفت: بخش مسكن در ايران سالانه ۲۰ تا ۳۰ درصد سرمايه ثابت را جذب مي كند.

«سعيدي كيا» ارزش افزوده بخش مسكن را در سال ۸۵ معادل ۸۸ ميليارد تومان بيان كرد كه اين رقم در سال ۸۶ با رشدي معادل ۴۹ درصد به حدود ۱۳۱ ميليارد تومان رسيد.

همچنين آمارها نشان مي دهد كه در سال ۸۵ حدود ۱۶ ميليون واحد مسكوني در شهرها و روستاها وجود داشته كه از اين تعداد ۵/۱۱ ميليون آن شهري و مابقي روستايي گزارش شده است.

داده هاي آماري نشان مي دهد كه تراكم خانوار بر واحد مسكوني در فاصله سال هاي ۷۵ تا ۸۶ نزديك به ۱۱۳ خانوار بوده و اين ميزان در سال ۸۵ به ۱۰۹ خانوار در واحد مسكوني رسيده است كه سهم سرمايه گذاري بخش خصوصي در اين ۱۰ سال ۲۴ درصد برآورد شده است؛ اما اين سهم در سال ۸۶ رشدي نزديك به ۸۰ درصد را نشان مي دهد.

وزير مسكن و شهرسازي مشاركت بالاي بخش خصوصي در صنعت ساختمان را به دليل وجود تقاضا، جذابيت، بازار مناسب نيروي كار، امنيت سرمايه، امكان توليد مواد و مصالح ساختماني در كشور، وجود زمينه هاي مناسب دانش فني، امكان انتشار اوراق بهادار در اين بخش و امكان سرمايه گذاري خارجي مي داند و معتقد است كه تقاضاي مستمر و جذب سرمايه گذاري هاي خارجي به دليل نرخ مناسب بازگشت سرمايه، اين صنعت را جذاب كرده است.

وي تضمين كيفيت، ارتقاي دانش فني، رفع موانع اقتصادي اجتماعي، تعامل با صنعت جهاني ساختمان، مقاوم سازي، افزايش بهره وري نيروي انساني، حمايت از سرمايه گذاري خارجي، صدور شناسنامه فني براي واحدهاي نوساز، تضمين استانداردها، بيمه ساختمان، حمايت از فناوري هاي نوين و توسعه برنامه هاي صنعت ساختمان را از مهم ترين راهبردهاي كليدي صنعت ساختمان كشور دانست.

ولي آيا با آن چه كه داريم نه آن چه كه بايد داشته باشيم، قادر به تامين مسكن مورد نياز مردم هستيم؟

با كدام روش

اگر بخواهيم با همين روش ها در سراسر كشور مسكن سازي كنيم بدون ترديد تا سال ۹۱ به اهدافي كه وزارت مسكن و شهرسازي ادعا كرده است، نمي رسيم. اما اگر روش هاي ساخت و ساز مسكن را تغيير دهيم و با استفاده از فناوري مدرن مسكن بسازيم، در سه سال آينده به نتيجه مورد نظر خواهيم رسيد.

مهندس «رحماني» عضو كميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي با بيان اين مطلب مي گويد: در شرايط فعلي در بسياري از كشورهاي توسعه يافته ساخت و ساز مسكن صنعتي شده است و با اين روش مي توان به سرعت به اهداف تعيين شده در زمان مقرر رسيد.

وي متذكر مي شود: به عنوان مثال در روش سنتي، براي هر مترمربع ۴۰ تا ۸۰ كيلوگرم مصالح ساختماني شامل آجر، سيمان، آهن، در و پنجره و... مصرف مي شود و با اين روش ساخت، در مساحت ۱۳۰ مترمربع حدود ۲۰ درصد پرت فضا داريم و نزديك به ۲۸ تا ۳۰ درصد انرژي هدر مي رود. بنابراين از آن جا كه در روش هاي سنتي ساختمان سازي، مشكلات جدي وجود دارد، بايد به سمت ساختمان سازي صنعتي پيش برويم، تا با ساخت ساختمان هايي با بناي سبك به عنوان مثال بتوانيم در مدت يك هفته ۱۳۰ متر بنا را بسازيم.

مهندس «رحماني» مي گويد: به عبارت ديگر در شيوه هاي ساخت مدرن، ما ديگر به آجر، سنگ، آهن و ساير مصالح ساختماني در حدي كه در روش سنتي از آن استفاده مي كنيم، نياز نداريم.

وي به عنوان مثال به كارخانه ساخت مصالح ساختماني در شهر اقليد اشاره مي كند و مي گويد: اين كارخانه با روش هاي جديد در سال مي تواند مصالح مورد نيازبراي ۷۰۰ هزار مترمربع زيربنا را تامين كند كه هر واحد ساختماني با اين روش ظرف يك هفته ساخته مي شود.

بنابراين اگر با روش مدرن، ساخت و ساز را دنبال كنيم، ساختن ۲۵۰هزار واحد مسكوني روستاها، ۴۰۰هزار واحد مسكوني طرح مهر و ۴۰۰ هزار واحد مسكوني از طريق بخش خصوصي و ساير واحدها از طريق نهادهاي دولتي در سال دور از انتظار نخواهد بود. در واقع اگر برنامه ريزي ها درست باشد و به موقع اجرا شود مي توان به نتايج مورد نظر رسيد.

منابع كافي نيست

ولي مهندس «غفاري» مدير اجرايي شوراي مركزي سازمان نظام مهندسي تهران بابيان اين مطلب كه اهداف تعيين شده در ساخت مسكن متناسب با نيروي انساني و مصالح موجود نيست، مي گويد: در تحقق اهداف تامين مسكن بايد امكانات و منابع از هر نظر مهيا باشد تا بتوانيم آن تعداد واحد مسكوني را بسازيم. درواقع تامين مسكن موردنياز كشور تا سال ۹۱ نياز به برنامه ريزي قوي دارد و اين كار هم از طريق شركت هاي انبوه ساز و تعاوني ها با برنامه ريزي هاي درست و مديريت صحيح ممكن است و از طريق ساخت و سازهاي معمولي كه در شرايط فعلي با ركود روبه رو هستند امكان تحقق چنين اهدافي غيرممكن است.

وي متذكر مي شود: انبوه سازان و شركت هاي تعاوني مي توانند در قالب يك برنامه ريزي درست كمك كننده باشند. البته شرط موفقيت  آن ها هم اين است كه تسهيلات بانكي كافي و مناسب دراختيار آنان قرار بگيرد. اما با سياست انقباضي كه بانك ها درپيش گرفته اند، چگونه مي توان پيش بيني كرد كه به اهداف تامين مسكن موردنياز در چند سال آينده برسيم؟

مهندس «حسني» عضو سازمان نظام مهندسي خراسان رضوي نيز بابيان اين مطلب كه ممكن نيست بتوان سالانه يك ميليون و ۶۰۰ هزار واحد مسكوني ساخت مي گويد: مصالح ساختماني، منابع مالي و نيروي انساني كافي براي اين هدف وجود ندارد. به عنوان مثال اگر واحدهاي مورد تقاضاي افراد را ۷۵ متري درنظر بگيريم، حداقل پول موردنياز براي خريد زمين و ساخت اين واحدها به طور متوسط ۴۰ ميليون تومان مي شود، ولي آيا تسهيلات بانكي پاسخگوي اين نياز هست؟

وي اضافه مي كند:از سوي ديگر افرادي كه متقاضي خريد زمين ازطريق طرح مسكن مهر هستند بايد درقالب تعاوني ها و به صورت دسته جمعي اقدام به اين كار كنند تا بتوانند براساس طرح هاي مسكن مهر درحاشيه يا خارج شهرها داراي زمين شوند و افرادي كه در خارج از شهر زمين دار مي شوند بايد هزينه هاي آماده سازي زمين آنان را براي ساخت، درنظر گرفت. بدون ترديد اين هزينه ها چندين برابر هزينه هاي خدمات رساني مثل گاز، برق و آب در داخل شهرها خواهدبود. بنابراين آيا با اين همه مشكلات مي توان سالانه يك ميليون و ۶۰۰ هزار واحد مسكوني ساخت؟

انباشت مصالح و طرحي امكان پذير

برخي از كارشناسان بابيان اين مطلب كه بازار مسكن و زمين طي دو سال گذشته با ركود مواجه شده است، معتقد هستند كه در اين دو سال انباشت توليد به اندازه كافي داشته ايم و با اين استدلال مي گويند: «چون انباشت مصالح مثل آهن، ميل گرد، آجر، سيمان و... داريم، مي توان با اين انباشت و برنامه ريزي درست در سه سال آينده، يعني تا سال ۹۱ به اهداف موردنظر رسيد.»

مهندس «اخوان» مدير مسكن سازمان مسكن و شهرسازي خراسان رضوي در اين باره مي گويد: ركود در بازار مسكن و زمين موجب شد كه كارخانجات با ظرفيت بالاي توليد مصالح، انباشت مصالح ساختماني داشته باشند. اين انباشت ها سرمايه اوليه كار است، اما بايد اعتراف كرد با داشتن انباشت مصالح ساختماني، اگر بخواهيم با روش هاي سنتي ساخت وساز را دنبال كنيم، بعيد است كه به اهداف تامين مسكن تا سال ۹۱ برسيم؛ ولي اگر روش ها عوض شود مي توان ادعا كرد كه با شيوه هاي فناوري جديد توليد مسكن درحد مناسب داشته باشيم.

مهندس «اخوان» از به كارگيري روش هاي مدرن در «شهرك گلبهار» مشهد به عنوان يك نمونه ياد مي كند و مي گويد: در شرايط فعلي حدود۲۴۰ واحد در «شهرك گلبهار» به مرحله سقف هفتم رسيده است و اين حجم كار در طي ۴ تا ۵ ماه كاري انجام شده است. طبيعي است كه اگر از روش هاي فناوري مدرن استفاده نمي شد و به شكل سنتي عمل مي كرديم، هرگز در مدت ياد شده به اين حجم توليد نمي رسيديم. درواقع اين الگو براساس كارها و بحث هاي تحقيقاتي و كارشناسي به عنوان يك نمونه در مشهد ساخته شده است و در شرايط فعلي در «شهرك گلبهار» قرار است كه بيش از ۳۰ هزار واحد مسكوني ساخته شود كه اين حجم ساخت و ساز معادل كل ساخت و ساز يك ساله در داخل شهر مشهد است. بنابراين مدل و الگويي كه در «شهرك گلبهار» مشهد طراحي شده و دردست اقدام است، مي تواند در سراسر كشور قابل تعميم و استفاده باشد.وي تاكيد مي كند: به عبارت ديگر اگر طبق اين الگو عمل كنيم، بدون ترديد تا سال ۹۱ به اهداف تامين مسكن در وزارت مسكن و شهرسازي در سراسر كشور خواهيم رسيد. زيرا درمدت ۲ سال ركود مسكن و زمين، بسياري از مشكلات حل شده است و باتوجه به اين موضوع فقط بانك مسكن به عنوان بانك عامل تعيين شده است و نقشه ها و طرح هاي مناسبي هم دراين مدت با بحث هاي كارشناسي تهيه شده است. از اين رو با مديريت صحيح شركت هاي تعاوني و انبوه سازان و برنامه ريزي هايي كه در وزارت مسكن و شهرسازي وجود دارد، مي توان در ۳ سال آينده با روش هاي فناوري جديد در سراسر كشور به اهداف موردنظر در تامين واحدهاي مسكوني رسيد.

به هرحال بازار زمين و مسكن پس از يك دوره التهاب در مرحله ركود به سر مي برد و چنين به نظر مي رسد دراين دوره كه دست واسطه ها به نوعي كوتاه شده است، شايد بتوان ازطريق طرح مسكن مهر، فعاليت هاي انبوه سازان و شركت هاي تعاوني به اهداف موردنظر در برنامه هاي توسعه رسيد. اما شرط رسيدن به هدف، آن است كه منابع مالي، نيروي انساني و مصالح ساختماني كافي دراختيار داشته باشيم؛ درغيراين صورت پيش بيني وزير مسكن و شهرسازي زيادي خوشبينانه خواهدبود.