زمین و مسکن

كدام در سال جديد نفع بيشتري مي‌برند: «مالكان» يا «متقاضيان مسكن»؟ دور تازه فعاليت اقتصادي در بازار مسكن بعد از 15 روز وقفه ناشي از تحويل سال 89، رسما از امروز آغاز مي‌شود و عوامل اين فعاليت در گام اول به سراغ «تعيين قيمت‌ مسكن» خواهند رفت، اما براي اين اقدام با سه گزينه «افزايش، كاهش، تثبيت» روبه‌رو هستند.

هرچند نگاه خوش‌بينانه به آنچه كه قرار است در سال جديد مبناي محاسبه ارزش معاملاتي املاك باشد، معطوف به «تداوم تعديل‌قيمت‌» است، اما اگر در زاويه محاسبه دورنماي بازار مسكن، وقايع سال‌هاي 86 تا 88 ديده شود، در اين صورت مشاهده مي‌شود كه منحني قيمت مسكن براي كاهش بيشتر، برخلاف سال گذشته بايد مسير سخت و دشواري را در سال جديد طي كند. 

طبق آمارهاي اوليه‌اي كه سامانه ثبت معاملات املاك از ميزان كل خريد‌وفروش مسكن در سال 88 منتشر كرده، پارسال از هر 10 نفر متقاضي مصرفي، فقط 3 نفر موفق به خريد مسكن شدند و مابقي - حدود يك ميليون و 600 هزار نفر - به‌خاطر ناتواني مالي يا انتظار افت دوباره قيمت، به صف جديد تقاضا در سال 89 منتقل شده‌اند؛ بنابراين بازار مسكن در شروع سال جديد قبل از اينكه با تقاضاي جديد روبه‌رو شود با موجي از انتظارات قبلي روبه‌رو است. 

از سوي ديگر در پايان سال گذشته نرخ معاملاتي واحدهاي مسكوني بعد از چندين بار كاهش پي‌در‌پي بالاخره به نرخ‌هاي قبل‌از گراني بي‌سابقه سال 86 نزديك شد و برگشت قيمت مسكن به سطح واقعي‌ موجب شد در هفته‌هاي پاياني سال 88، تعداد خريد و فروش‌ها رشد كند. 

سال گذشته بازار مسكن سنگين‌ترين دوره ركودي را هم به لحاظ ساخت‌وساز و هم به لحاظ معاملات پشت‌سر گذاشت. قيمت مسكن نيز در اين سال تحت‌تاثير وضعيت ركود، به مسير كاهشي كه از نيمه سال 87 شروع شده بود، ادامه داد؛ اما در هفته‌هاي پاياني سال 88، شرايط به گونه‌اي شد كه برخي كارشناسان مسكن آن را برگشت رونق و پايان ركود تحليل كردند. اواخر سال گذشته حجم صدور پروانه‌هاي ساختماني در مقايسه با اوايل همان سال با رشد 13 درصدي همراه شد و در بازار معاملات ملك مسكوني نيز حجم خريد و فروش نسبت به اواسط سال با افزايش 75 درصدي همراه شد. 

قيمت مسكن در آخرين روزهاي سال 88، با نرخ‌هاي قبل‌از گراني سال 86، انطباق پيدا كرد و هر مترمربع واحد مسكوني در پايتخت به‌طور متوسط متري يك ميليون و 400 هزار تومان معامله شد. بهار سال 86 - قبل از جهش بي‌سابقه قيمت - نيز هر مترمربع واحد مسكوني در تهران به‌طور متوسط يك ميليون و 350 هزار تومان معامله شده بود، اما چند ماه بعد و در نيمه سال 86، قيمت مسكن جهش شديد كرد و با رشد بي‌سابقه 80 درصدي به متري دو ميليون تومان رسيد. 

اكنون و در ابتداي سال جديد شرايط بازار مسكن تفاوت‌ اساسي با زمان مشابه سال گذشته دارد و تجربه كاهش 25 درصدي قيمت مسكن كه در بهار 88 ثبت شد به دلايلي كه مهمترين آن واقعي شدن سطح عمومي قيمت مسكن عنوان شده، بعيد است دوباره تكرار شود. 

هر چند در اين ميان برخي معتقدند، در ماه‌هاي ابتدايي سال جديد، نوسان جزئي قيمت مسكن مجددا شرايط خريد را سهل‌تر خواهد كرد، اما در دراز مدت انتظار ثابت ماندن ارزش معاملاتي املاك وجود دارد. بر طبق آنچه طي دوره‌هاي قبلي ركود و رونق مسكن اتفاق افتاده، معمولا در پايان دوره ركود كه حدود دو سال به طول مي‌انجامد، ارزش معاملاتي ملك بدون تغيير مي‌ماند، اما حجم معاملات افزايش پيدا مي‌كند.ركود اخير مسكن از تابستان سال 87 آغاز شده و انتظار اين است كه تا اوايل تابستان امسال به‌طور كامل از بازار خارج شود. 

در اين صورت به دليل برگشت قيمت‌ها به شرايط قبل از حباب بي‌سابقه - سال 86 - به احتمال خيلي زياد معاملات بدون تغيير قيمت رونق خواهد گرفت.از سوي ديگر، ميزان تقاضاي جديدي كه امسال به بازار مسكن اضافه مي‌شود حدود يك ميليون خانوار پيش‌بيني شده است كه با احتساب يك ميليون و 600هزار نفري كه از سال 88 و سال‌هاي قبل‌از آن در صف تقاضاي خريد مسكن قرار دارند، موج بزرگي از تقاضا در حاشيه بازار مسكن قرار دارد. 

اين موج چنانچه نسبت به نوسان جزيي قيمت- كه مي‌تواند زمينه تثبيت قيمت مسكن باشد- اعتماد پيدا كند تصميم به مراجعه به بازار را خواهد گرفت. در اين وضعيت احتمال نوسان بيشتر قيمت وجود دارد به‌خصوص اينكه آمارهاي غير رسمي از كاهش 50 درصدي توليد مسكن در سال 88 حكايت دارد و در صورت مراجعه ناگهاني تقاضاي انباشت به بازار، كمبود واحد مسكوني احساس خواهد شد. 

هرچند هم‌اكنون تعداد زيادي واحد مسكوني نوساز – حدود 400 هزار واحد - روي دست انبوه‌سازان مانده كه درصورت تثبيت وضعيت بازار مالكان اين واحدها مجبور هستند براي ادامه فعاليت ساختماني آنها را با قيمت دلخواه بازار عرضه كنند، اما با احتساب اين واحدهاي فروش نرفته، همچنان كاهش عرضه در مقابل موج تقاضا احساس مي‌شود. 

برخي مسوولان سابق بخش مسكن با دسترسي به اطلاعات و آمارهاي تاييد نشده مي‌گويند در سال 88 حدود 400 هزار واحد مسكوني در كشور ساخته شده است. اين درحالي است كه در سال 86 كه قيمت‌ مسكن جهش كرد و ساخت‌وساز در رونق بود بالاي يك ميليون واحد مسكوني در كشور ساخته شد. سال 87 نيز اين رقم به حدود 900 هزار واحد مسكوني رسيد. 

در سال جديد براي ايجاد تعادل در نظام عرضه و تقاضاي مسكن و پاسخگويي به موج بزرگ تقاضا بايد حداقل يك ميليون و 600 هزار واحد مسكوني ساخته شود. از اين رقم در خوش‌بينانه‌ترين حالت ممكن، حدود 250 هزار واحد از طريق مسكن‌مهر ساخته خواهد شد. همچنين حدود 100 هزار واحد نيز در قالب مسكن روستايي توليد مي‌شود، اما مابقي بسته به شرايط بازار مسكن و رونق ساختماني است كه اگر مناسب باشد بايد بخش قابل توجهي از نياز مسكن در سال جديد در تعهد انبوه‌سازان قرار بگيرد.در سال 89 چنانچه ركود ساختماني همچون اواخر سال قبل روند خروج از بازار مسكن را ادامه دهد، مي‌توان اميدوار بود ساخت مسكن نسبت به سال قبل رشد كند. 

برخي كارشناسان مسكن اواخر سال گذشته زماني كه معاملات مسكن رونق گرفت و ساخت‌وساز نيز از رخوت مطلق خارج شد، اعلام كردند اين تحولات فصلي است و نمي‌توان آن را نشانه برگشت رونق دانست. 

اما برخي ديگر با اشاره به اينكه ركود مسكن بيشتر از دو سال نبايد ادامه پيدا كند، تحولات آخر سال 88 را به نوعي تغيير فاز بازار مسكن تحليل كردند.
پارسال 300 هزار معامله ملكي انجام شد 

به گزارش «دنياي اقتصاد» ‌در سال 88 فقط 30 درصد از تقاضاي جديد موفق به خريد مسكن شدند. براساس اطلاعات دريافتي از سامانه ثبت هوشمند معاملات مسكن در سال گذشته 386 هزار و 500 فقره مبايعه‌نامه مربوط به خريد مسكن در 30 استان كشور به امضاي طرفين معامله رسيده است. اما در اين سال حدود 800 هزار ازدواج انجام شده كه به همين ميزان تقاضاي جديد به بازار مسكن اضافه شد. بر طبق اطلاعات سامانه رهگيري معاملات مسكن، بيشترين ميزان خريد‌وفروش مسكن در سال 88 مربوط به استان تهران با ثبت 139 هزار فقره مبايعه‌نامه بوده است. 

آن طور كه سامانه رهگيري معاملات مسكن گزارش داده عمده معاملات در اواخر نيمه دوم سال گذشته انجام شده است. از سوي ديگر حجم زيادي از قراردادهاي خريد و فروش ملك به لحاظ ارزش قرارداد تغيير قابل ملاحظه‌اي نسبت به ماه‌هاي نيمه اول نداشته است. هرچند در تهران و برخي مناطق ديگر متوسط قيمت مسكن در نيمه دوم سال 88 نسبت به نيمه اول متري 150 تا 200 هزار تومان كاهش نشان مي‌دهد. 

پيش‌بيني بهاري از اوضاع بازار
نمايي از آنچه طي سال گذشته و حتي سال قبل از آن در بازار مسكن اتفاق افتاده تشريح شد تا به‌واسطه آن بتوان مسير آينده تحولات در اين بازار را تا حدودي پيش‌بيني كرد. 

اما فارغ از اين محاسبات، از امروز اين پرسش در ذهن فعالان بخش مسكن و به‌خصوص متقاضيان خريد ملك ايجاد مي‌شود كه «قيمت مسكن در شروع سال جديد چگونه خواهد بود؟» 

براي پاسخ به اين پرسش بهتر است رفتار قيمت مسكن در بهار 4 سال گذشته مورد بررسي قرار بگيرد.در بهار سال 85 وضعيت مسكن در تهران تقريبا مناسب و مورد قبول خريدار قرار داشت. هرچند در آن سال، بازار مسكن در وضعيت رونق قرار داشت، اما هنوز قيمت‌ها به اوج نرسيده و هيچ حبابي تشكيل نشده بود. در ماه‌هاي ابتدايي سال 85، هر مترمربع واحد مسكوني در شهر تهران حدود 721 هزار تومان خريد و فروش ‌شد. 

در بهار سال 86 قيمت مسكن در تهران 87 درصد رشد كرد و به متري يك ميليون و 350 هزار تومان رسيد. سال 86 زمان اوج رونق مسكن بود كه البته در شروع سال هنوز جهش قيمت كامل نشده بود. 

در بهار سال 87 تقريبا منحني حركت رشد قيمت مسكن در تهران به بالاترين سطح در طول 15 سال گذشته رسيد و متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در پايتخت ركورد 2 ميليون تومان را ثبت كرد. 

حباب قيمتي كه در بهار دو سال پيش تشكيل شد به مدت حدود 6 ماه ادامه پيدا كرد و از نيمه دوم سال 87 روند نوسان قيمت مسكن شروع به افت كرد. در بهار سال 88 قيمت مسكن 25 درصد كاهش پيدا كرد و به سطح هر مترمربع يك ميليون و 500 هزار تومان رسيد.در طول سال 88 نيز قيمت حدود متري 150 هزار تومان ديگر كاهش پيدا كرد. 

اكنون و در بهار سال 89 به دليل آنكه از يك سو بازار مسكن با موجي از تقاضاي انباشت آماده خريد و همچنين تقاضاي جديد روبه‌رو مي‌شود و از سوي ديگر سطح عمومي قيمت مسكن به وضعيت قبل‌از تشكيل حباب برگشته است، پيش‌بيني مي‌شود حداقل تا يكي دو ماه آينده تغيير محسوسي در نرخ‌هاي معاملاتي ايجاد نشود. 

از سوي ديگر انتظار مي‌رود روند معاملات مسكن نسبت به اوايل سال گذشته از بهبود قابل توجهي برخوردار باشد؛ چراكه از يك سو مالكان بيشتر از اين نمي‌توانند براي فروش صبر كنند و از سوي ديگر توقع كاهش بيشتر قيمت مسكن به دليل واقعي شدن قيمت‌ها در گروه تقاضا كمرنگ شده است. 

پيش‌بيني ثبات وضعيت در بازار مسكن به نوعي در محاسبات و اظهار نظرهاي مسوولان نيز وجود دارد.عمده مسوولان بخش مسكن در گفت‌وگويي كه در شماره آخر سال 88 در اين صفحه منتشر شد، درباره پيش‌بيني سال آينده اعلام كرده‌اند بازار مسكن در سال جديد آرام و بدون تغيير خواهد بود.

انتظار سال 89 از مسكن‌مهر
«مسكن‌مهر» با شروع سال 89، وارد چهارمين سال اجرا مي‌شود در شرايطي كه طي اين مدت كمتر از 30 هزار واحد مسكوني در قالب مسكن‌مهر در كشور به بهره‌برداري واقعي رسيده است.ابعاد مسكن‌مهر بزرگ تعريف شده به گونه‌اي كه قرار است نزديك به يك ميليون متقاضي ثبت‌نام شده از طريق واگذاري زمين‌هاي دولتي بدون دريافت ارزش ريالي آن صاحب‌خانه شوند.
 
در ابتداي شروع طرح كه عملا مسوولان نمي‌دانستند بايد چگونه مسكن‌مهر را مديريت كنند، گفته شد حدود دو سال زمان لازم است تا اين طرح ملي به سرانجام برسد، اما الان بيش‌از دو سال وقت سپري شده در حالي كه هنوز نتيجه نهايي حاصل نشده است.آخرين اطلاعاتي كه از پيشرفت مسكن‌مهر در كشور به ثبت رسيده از عبور بخش قابل توجهي از پروژه‌ها از مرحله صدور پروانه ساخت است، اما همين پروژه‌ها تا تكميل كامل عمليات ساخت‌وساز پروسه طولاني در پيش دارد. 

وزارت مسكن مسوول مستقيم طرح مسكن‌مهر است كه در سال گذشته بعد از تغيير و تحولات مديريتي در اين وزارتخانه، اين مسووليت به‌صورت كامل پذيرفته شد تا جايي كه سازمان‌هاي مسكن استان‌ها موظف شدند از انبوه‌سازان بخواهند پروژه‌هاي 99ساله را با قيمت مناسب ساخته و تحويل متقاضيان دهند.پذيرش مسووليت ساخت مسكن‌مهر از سوي دولت اگرچه خيلي دير انجام شد، اما به‌واسطه همين اتفاق، هم‌اكنون اميدهاي زيادي بين مردم بابت سرنوشت بزرگ‌ترين طرح تامين مسكن در كشور وجود دارد كه در سال جديد بايد به آنها پاسخ مناسبي داده شود.

انتظار طبيعي اين است كه از حدود 940 هزار متقاضي مسكن‌مهر لااقل نيمي از آنها امسال صاحب‌خانه شوند.براي رسيدن به اين خواسته منطقي، لازم است دستگاه متولي بخش مسكن بعد از اقدام درست و ارزشمندي كه در حمايت از تعاوني‌هاي مسكن بابت معرفي انبوه‌ساز انجام داد، حالا نظارت مستمر بر روند كار داشته باشد.

توصيه مي‌شود وزارت مسكن به‌صورت نامحسوس سازمان‌هاي مسكن استان‌ها را كنترل كند و آنچه كه اين سازمان‌ها موظف به اجرا شده‌اند را از اين طريق پيگيري كند.متاسفانه غفلت بزرگي كه در دوره گذشته شد عدم نظارت جدي و مستمر بر روند پيشرفت مسكن‌مهر در برخي استان‌ها بود كه باعث شد در برخي از شهرهاي كشور تا پاييز سال گذشته عملا هيچ اتفاق خاصي روي زمين‌هاي 99 ساله نشود. 


در اقدامي ديگر لازم است وزارت مسكن به‌صورت مرتب از انبوه‌سازان گزارش پيشرفت فيزيكي بخواهد؛ چراكه افزايش تسهيلات ساخت مسكن‌مهر مي‌تواند زمينه فرار از كار توسط سازنده‌ها را فراهم كند.ماجراي همكاري سيستم بانكي با مسكن‌مهر نيز اگرچه طي ماه‌هاي اخير در مسير درست قرار گرفته، اما نبايد از آن غفلت شود.
 
بد نيست يادآوري شود كه در سال 87، تباني بانك‌ها براي عدم پرداخت تسهيلات مسكن‌مهر باعث شد اوضاع مسكن در كشور در شرايط حاد قرار بگيرد و عملا هرگونه ساخت‌وساز متوقف شد. بانك‌ها آن زمان موفق شدند با اين اقدام، بانك مركزي و دولت را به اختصاص خط اعتباري جداگانه براي پرداخت وام‌هاي 15 ميليوني مسكن‌مهر مجبور كنند.

سال گذشته 3 هزار و 500 ميليارد تومان خط اعتباري براي مسكن‌مهر اختصاص پيدا كرد كه البته همه آن جذب نشد.براي سال جاري انتظار مي‌رود حداقل معادل سال گذشته، بانك مركزي براي مسكن‌مهر اعتبار در نظر بگيرد.در سال جديد انتظار مي‌رود طرح مسكن‌مهر بدون توقف‌هاي سه سال گذشته، با سرعت پيش‌ برود.اين را هم نبايد فراموش كرد كه سر و ته اين طرح به قدري نيست كه همه تمركز و توان دولت روي آن متمركز شود.
 
با فرض اينكه در سال 89، همه 940 هزار واحد مسكوني در تعهد دولت ساخته شود، باز به ساخت حدود 500 هزار واحد مسكوني ديگر نياز است تا از اين طريق تعادل بين عرضه و تقاضا در بازار مسكن ايجاد شود.توصيه مي‌شود مسوولان بخش مسكن در سال جديد از طريق ايجاد شرايط جذب سرمايه‌گذاري خارجي، زمينه احداث شهرك‌هاي مسكوني بالاي چند هزار واحد را فراهم كنند تا در مناطقي نظير اطراف تهران به موازات مسكن‌مهر، طرح‌هاي ديگر تامين مسكن به اجرا گذاشته شود.